Dự cảm cho đô thị năm 2012

Năm 2011 này các nhà tài trợ (gọi cho đúng là các nhà cho vay) cam kết cho Việt Nam vay 7,4 tỷ đô la cho phát triển. Nhưng đấy mới là cam kết, trên thực tế chưa năm nào chúng ta sử dụng hết vốn dành sẵn này, năm nay cũng sẽ là như thế.

Vực dậy một nền kinh tế phải bắt đầu một cách căn cơ nhất là làm sao tạo ra giá trị thăng dự từ tăng năng suất lao động, chứ không phải làm sao vay thật nhiều.

Cạn vốn

Việc vay nợ công quốc gia đã gia tăng nhanh trong mấy năm nay, mặc dù được cho là còn trong tầm kiểm soát nhưng hiện nợ công đã hơn 34 tỉ đôla (58.7% GDP), nếu tiếp tục vay nữa thì hệ quả sẽ không lường được. Cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 bắt đầu từ Thái Lan có căn nguyên từ việc vay nợ nươc ngoài qua nhiều đổ vào phát triển hạ tầng kỹ thuật, cao ốc và dịch vụ hi vọng sẽ thu được vốn nhanh, nhưng thực tế diễn ra không theo kịch bản soạn sẵn, đến lúc không trả nợ được đanh chấp nhận phá sản hàng loạt theo hiệu ứng domino. Năm 2011 gần 100% các dự án công lớn có vốn vay bên ngoài đều chậm tiến độ và rất nhiều trong số đó có vấn đề về chất lượng làm cho niềm tin của nhà tài trợ giảm sút, do vậy mà việc vay từ bên ngoài là không dễ dàng nhất là khi Việt Nam đã ra khỏi danh sách các nước nghèo, điều đó đồng nghĩa với việc không còn được vay ưu đãi nữa. Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật năm nay không sáng sủa hơn năm trước, 123 thành phố muốn nâng hạng, nhiều thành phố mới có kế hoạch ra đời, nhưng không có vốn để phá triển hạ tầng kỹ thuật. Nhiều dự án lớn như hệ thống Metro, đường trên cao, hệ thống ngăn triều từ xa của TPHCM, hệ thống đường vành đai ở Hà Nội, làm mới hệ thống đường sắt quốc gia chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, có thể một số sẽ không thể thực hiện được cho dù đã động thổ vài ba lần.

Sai quy luật

Lạm phát năm 2011 hơn 20%, cao nhất châu Á.

Bất động sản năm 2012 chắc sẽ không khả quan hơn nếu không nói là tiếp tục đối đầu với khó khăn và suy thoái. Tuy vậy hiện tượng thị trường bất động sản đóng băng và đang rã từng mảng không chỉ hoàn toàn xấu mà có mang lại một vài tín hiệu tốt như sự thanh lọc đội quân đông đảo các công ty, văn phòng, cò đất lâu nay ăn theo làm rối loạn thị trường bất động sản vốn đã thiếu lành mạnh, những đơn vị nào còn trụ lại được đều những đơn vị thực sự có nội lực, có chiến lược phát triển dài hơi như Thủ Đức House, Nam Long, Bitexco… Diễn tiến của thị trường bất động sản làm cho tất cả mọi chủ thể từ các cơ quan quản lý Nhà nước đến các nhà đầu tư, các công ty xây dựng, các ngân hàng phải nhìn lại một cách nghiêm túc hơn 20 năm kinh doanh bất động sản của mình và họ đã ngộ ra một điều quan trọng là thị trường bất động sản, cũng như thị trường chứng khoán của Việt Nam đã phát triển không đúng hướng, sai quy luật. Nó phát triển không dựa vào nhu cầu thực của người dân và không hướng đến người tiêu dùng là quảng đại quần chúng mà chủ yếu dựa vào sức mạnh của các nhà đầu cơ mà sức mạnh này là có từ vay mượn là chính. Bằng sự mau lẹ của hành động lướt sóng, bằng chiêu đồn thổi tung giá, bằng việc liên kết giữa nhà sản xuất, nhà phân phối thứ cấp và phương tiện truyền thông bơm giá bán gấp bốn, năm lần giá thành và còn phải kể đến cả sự ngớ ngẩn, ngây thơ của người tiêu dùng cả tin nữa. Tất cả hợp lại làm cho thị trường bất động sản bất thình lình thăng hoa trong nhiều năm và nhiều người tưởng mình là nhà kinh tế thiên tài sau một đêm ngủ làm ra vài tỷ. Mấy tháng gần đây một loạt các nhà đầu tư hạ giá bán căn hộ đến 15-20% nhưng cũng không hút được khách, bởi hành động này cũng chỉ như đá ném ao bèo. Thực chất thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán tồn tại được là từ lòng tin của người dân, một khi lòng tin đã chết thì việc phụ hồi lại là vô cùng cực nhọc. Chính nhà đầu tư và nhà kinh doanh thứ cấp các loại đã bóp chết thị trường bất động sản, chứ không phải tại người tiêu dùng hay thị trường nóng lạnh.

Đã đến lúc bất động sản phải tồn tại theo đúng quy luật, tức là sản xuất cho người tiêu dùng chứ không phải là phục vụ cho nhà đầu cơ như 20 năm nay họ đang làm. Một người tốt nghiệp đại học ở Singapore được nhận chìa khóa căn hộ ngay ngày làm việc đầu tiên và 20 năm sau căn hộ đó thuộc về họ. Đó là cách mà nhà đầu tư sản xuất hướng đến người sử dụng, thu lời chậm nhưng lại rất bền.

Bão hòa đô thị hóa

Năm 2012 này sẽ là một năm khó khăn cho các nhà quy hoạch và các kiến trúc sư. Do kinh tế khó khăn mà việc xây cất của dân giảm hẳn đi, hầu hết là sửa chữa cải tạo nhỏ, các dự án công lớn cũng sẽ bị cắt giảm, chưa bao giờ thị trường vật liệu xây dựng lại thừa ế như mấy năm nay. Cho đến hết tháng 12 mà các dự án xây dựng lớn ở TPHCM đăng ký cho năm 2012 chưa thấy xuất hiện, nếu có chỉ là những dự án mà các nhà đầu tư nhận giấy phép xây dựng từ nhiều năm trước đó. Đô thị hóa ở các nước phát triển đã bão hòa, chẳng còn mấy công việc nữa cho nên ở các thành phố lớn đang chứng kiến làn sóng các nhà qui hoạch, kiến trúc sư, tư vấn phát triển đô thị từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật, Mỹ, Đức đổ vào Việt Nam, điều này khiến cho các KTS Việt Nam cũng thêm phần khó.

Năm 2012 này nếu Thủ Thiêm hút được các nhà đầu tư lớn, các vùng lân cận sát nách thành phố như Đồng Nai, Bình Dương, Long An có những đột phá về giao thông liên vùng thì có thể bức tranh đô thị vùng Đông Nam Bộ và TPHCM sẽ có cơ sáng sủa hơn. Chúng ta có quyền hy vọng những điều may mắn trong năm con rồng này, biết đâu đấy.

PGS.TS Nguyễn Minh Hòa - Trưởng khoa Đô thị học và Quản lý đô thị, ĐH Quốc gia TPHCM